КАК ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ

Ежегодно в Москве происходит около 50 тысяч обменов жилья. Эта и без того непростая житейская проблема, касающаяся сотен тысяч москвичей, зачастую осложняется многочисленными трудностями, связанными с их неосведомленностью о специфике оформления обмена жилой площади, и в первую очередь относящейся к разной форме собственности. Как, например, обменять приватизированную квартиру, приобретя право собственности на новую? Как защищаются права престарелых, детей, чтобы обмен не стал для них обманом? В этой "Справке" вы найдете ответы на многие вопросы.
Более подробную информацию можно получить в Московском государственном коммерческом агентстве "Мосжилсервис".
Тел. 281-19-50

ПРАВО НА ОБМЕН (МЕНУ) ИМЕЮТ:
- наниматели, арендаторы жилого помещения, относящегося к государственному, муниципальному, общественному жилищным фондам;
- члены жилищного или жилищно-строительного кооператива (ЖК, ЖСК);
- собственники частного жилищного фонда.

ЧТО МОЖНО ОБМЕНИВАТЬ
Предметом обмена может быть:
- изолированное жилое помещение;
- часть жилого помещения ("частичный" обмен), приходящаяся на долю: нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления; совладельца частного жилья. При этом въезжающие в порядке обмена должны быть членами семьи, оставшейся проживать в этом помещении, либо участниками общей собственности (долевой, совместной).

ГДЕ ОФОРМЛЯТЬ
Обмен жилыми помещениями, находящимися в Москве, оформляется Московским государственным коммерческим агентством "Мосжилсервис". Его структурные подразделения вправе оформлять обмены лишь при нахождении одного из них на обслуживаемой территории Москвы. Вопрос об обмене жилья, находящегося в Москве, на жилое помещение в регионах РФ и стран СНГ рассматривается исключительно на комиссии "Мосжилсервиса" в соответствии с законодательством Российской Федерации и "Временным Положением о порядке обмена и/или мены жилых помещений в городе Москве".

СРОКИ
Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов, если не требуется выяснения необходимых дополнительных сведений.
Срок действия обменного ордера - 10 дней, а при иногороднем обмене - 1 месяц.
По заявлению сторон срок действия обменных ордеров может быть продлен на основании решения "Мосжилсервиса".

ОРДЕРА
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения обменных ордеров, выдаваемых "Мосжилсервисом" или его структурными подразделениями.
Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, им выдается один обменный ордер.

КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ
В "Мосжилсервис" или в его структурное подразделение представляется заявление установленного образца, которое заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения площади, подлежащей обмену.
Заявление нанимателя или арендатора подписывается ими, а также всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь.
Заявление члена ЖК, ЖСК должно быть подписано им, а также членами его семьи, имеющими право на часть паенакопления и постоянно проживающими на данной жилой площади.

ЧТО ЕЩЕ ТРЕБУЕТСЯ
К заявлению нанимателя, арендатора, члена ЖК, ЖСК прилагаются:
- копия договора аренды; а в случае отсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен - дополнительное согласие арендодателя (собственника);
- документ органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;
- справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и за коммунальные услуги;
- справка арендодателя об отсутствии задолженности по оплате арендных платежей;
- выписка из решения правления (общего собрания) ЖК, ЖСК о приеме (исключении) в кооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива); или выписка из решения о согласии на обмен (при обмене жилых помещений между членами одного и того же кооператива;
- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;
- согласие органа опеки и попечительства при обмене жилого помещения, если одним из участников сделки является лицо, над которым установлена опека или попечительство;
- при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК - документ учреждения банка о внесении лицом, вступающим в кооператив, паевого взноса, либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.
В случае отказа нанимателя либо арендатора предоставить документы об отсутствии задолженности по оплате "Мосжилсервис" вправе приостановить оформление обмена до предъявления нанимателем либо арендатором документов, подтверждающих оплату.
Заявление собственника жилой площади должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной площади совершеннолетними, независимо от родства, и всеми совладельцами в случае, если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам.
К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются документы, подтвержающие:
- право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения (купли-продажи), дарения, мены и т. д.);
- согласие на обмен постоянно зарегистрированных на данной жилой площади, независимо от их родства с собственником жилой площади;
- согласие совладельца, не проживающего в жилом помещении, на обмен.
К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:
- документы, подтверждающие право собственности (свидетельства о праве на наследство, о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и т. д.);
- выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об их отсутствии;
- при наличии постоянно зарегистрированных лиц, независимо от их родства с собственником жилой площади, - их письменное согласие на обмен жилой площади (помимо несовершеннолетних членов семьи);
- копия финансового лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту постоянной регистрации собственника;
- документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади.
При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах к заявлению прикладывается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов.

ПРИ ОБМЕНЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ:
- всех совместно проживающих с нанимателем или арендатором совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих;
- органов опеки и попечительства при обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные;
- собственника государственного муниципального общественного жилищного фонда (юридического лица) или его уполномоченного, если обмен оформляется с собственником частного жилья либо с членом ЖК или ЖСК. Если собственник (юридическое лицо) не дает согласие на обмен, этот отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Письменное согласие на конкретный обмен жилого помещения должно быть удостоверено:
- нотариусом;
- лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий;
- консульским учреждением по месту нахождения временно отсутствующего.
К нотариально удостоверенным приравниваются письменные согласия:
- военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия;
- лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные соответствующим начальником;
- совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения;
- доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения.
При нахождении временно отсутствующего в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие должно быть заверено должностным лицом органов исполнительной власти.

ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель, арендатор, член ЖСК или ЖК сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию в течение 10 дней (при иногороднем обмене в течение месяца), а при ее отсутствии - в соответствующую коммерческую или некоммерческую организацию либо в правление ЖК или ЖСК. При этом предъявляются паспорта или документы, удостоверяющие личности членов семьи, включенных в ордер, с отметкой о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Обменный ордер хранится как документ строгой отчетности. Ордер может быть признан недействительным на основании решения суда.
При отказе от обмена одной из сторон принудительное соглашение об обмене жилыми помещениями производится в судебном порядке.
При отказе всех участников от обмена в "Мосжилсервис" подаются письменные заявления от сторон, участвующих в обмене, с приложением обменных ордеров. Ордера аннулируются на основании решения "Мосжилсервиса".

ОБМЕН НЕ ДОПУСКАЕТСЯ:
- если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке;
- жилое помещение является предметом залога;
- на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами или законами Москвы;
- обмен носит корыстный или фиктивный характер;
- жилое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели в соответствии с постановлением правительства Москвы;
- дом грозит обвалом;
- жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный фонд, служебный, предназначенный под общежития и т.д.);
- в договоре аренды или дополнительном соглашении отсутствуют указания о предоставлении арендатору права на обмен;
- жилищные условия одной из обменивающихся сторон ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Если на обмениваемой жилой площади ее собственник, а также зарегистрированы другие лица, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.
При обмене государственной, муниципальной, общественной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии с обеих сторон количества участников обмена, в том числе несовершеннолетних. Иногородний обмен допускается лишь при соответствии количества въезжающих и выезжающих (за исключением отдельных категорий лиц, подлежащих безусловной регистрации в Москве в соответствии с действующим законодательством). Соответствие количества въезжающих и выезжающих не требуется при обмене жилой площади, находящейся в Москве, на жилую площадь в пределах Московской области.

ОБМЕН КООПЕРАТИВНОГО ЖИЛЬЯ
Если член ЖК или ЖСК не является собственником жилого помещения, то для обмена требуется согласие кооператива, а также всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи.
При обмене кооперативной жилой площади на площадь в другом ЖК (ЖСК), а также на государственное, муниципальное, общественное жилье въезжающий в кооперативную квартиру принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний - исключается. Вступающий в кооператив обязан внести паевой взнос, что подтверждается документом банка. Выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая.

ОБМЕН ЧАСТНОГО ЖИЛЬЯ
Обмен жилого помещения, принадлежащего гражданам на праве частной собственности, на жилое помещение, находящееся в доме государственного, муниципального, общественного жилищных фондов, либо на жилое помещение в доме ЖК, ЖСК оформляется договором отчуждения и обменным ордером, выдаваемым "Мосжилсервисом".
Договор отчуждения содержит характеристику жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), права собственности на жилое помещение. В договоре также указывается лицо (лица), приобретающее право собственности на жилое помещение. В случае, если собственниками становятся несколько человек, то указывается вид общей собственности (долевая, совместная). Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена.
Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в Комитете муниципального жилья Москвы.
Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договора отчуждения.

ДРУГИЕ ОСОБЕННОСТИ
Необходимо письменное согласие совладельцев и всех совместно проживающих с собственником жилого помещения совершеннолетних членов семьи. Если есть несовершеннолетние, обмен допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Обмен можно производить:
- с нанимателем или арендатором жилого помещения;
- с членом ЖК или ЖСК, не являющимся собственником обмениваемого жилого помещения.

ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Обмен жилья, принадлежащего на праве общей совместной собственности совладельцам, может производиться при согласии всех совладельцев.
При отказе одного из них от обмена другие совладельцы имеют право определения и выделения своей доли в виде изолированного жилого помещения в общей совместной собственности. Оформление обмена этого помещения затем производится в установленном порядке.

ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
В случае обмена жилой площади, находящейся в общей долевой собственности, согласие других собственников не требуется. Каждый из них имеет право на обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая также может быть выделена как изолированное жилое помещение. В противном случае обмен не допускается.
Собственнику жилого помещения, получающему в результате обмена другое помещение на условиях договора найма или аренды, выдается ордер установленного образца.

ДОГОВОР МЕНЫ
Собственник вправе произвести обмен принадлежащего ему жилого помещения по договору мены на другое жилое помещение, также являющееся частной собственностью. Участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
Договор мены подлежит удостоверению органами нотариата и вступает в силу после обязательной регистрации в Комитете муниципального жилья Москвы.

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ОБМЕНА СОБСТВЕННОЙ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ ГРАЖДАН, ОТНЕСЕННЫХ К ГРУППЕ РИСКА (В СООТВЕТСТВИИ С РАСПОРЯЖЕНИЕМ МЭРА МОСКВЫ ОТ 26. 05. 94 № 252-РМ "О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ГРАЖДАН ОТ ПРОТИВОПРАВНЫХ ДЕЙСТВИЙ ПРЕСТУПНЫХ СООБЩЕСТВ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ И ОТЧУЖДЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"
К группе риска относятся:
- одинокие и проживающие одни граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет);
- нетрудоспособные лица (инвалиды 1 и 2 групп);
- граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;
- лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
Данные о принадлежности заявителя к группе риска отражаются в заявлении об обмене жилой площади. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные на отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т.д.).
Заверение копий этих документов осуществляется сотрудниками Московского государственного коммерческого агентства "Мосжилсервис" или его структурных подразделений.
Если кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

ПРИЗНАНИЕ ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ
Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:
- если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Положением о порядке обмена жилых помещений в г. Москве;
- по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) для признания сделки недействительной.
Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего (трехлетнего) срока исковой давности, установленного ГК РФ (ст. 196).
В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
(Публикуется в изложении по тексту "Временного Положения о порядке обмена и/или мены жилых помещений в городе Москве", утвержденного распоряжением Департамента муниципального жилья № 74 от 9 апреля 1996 г.)

ОТДЕЛЕНИЯ АГЕНТСТВА "МОСЖИЛСЕРВИС"

Восточный округ

"Преображенское"
Преображенский вал, 4
963-24-77

"Перово"
Перовская ул., 45
309-18-93

"Соколиная гора"
Щербаковская ул., 54
166-59-74

Западный округ

"Дорогомиловское"
Б. Дорогомиловская ул., 11
240-34-25

"Кунцевское"
Рублевское ш., 99
141-40-03

"Тропарево"
ул. Бак. комиссаров, 12, к. 6
434-42-55

Зеленоградский округ
Зеленоград
г. Зеленоград, корп.01
535-35-39

Северный округ

"Ховрино"
Волоколамское ш.,7
158-81-27

"Тимирязевское"
ул. Вишневского, 1
976-46-02

Северо-Восточный округ

"Алексеевское"
просп. Мира, 184
187-83-94

"Бутырское"
ул. Руставели, 12а
218-82-73

Северо-Западный округ

"Покр.-Стрешнево"
ул. Свободы,16
491-49-47

"Щукино"
ул. Марш. Конева, 5
194-11-36

Центральный округ

"Мещанское"
ул. Щепкина, 9
971-61-80

"Пресненское"
ул. Мантулинская, 24
256-22-17

"Хамовники"
Лопухинский пер., 5, кв. 9
201-27-40

"Таганское"
Воронцовская ул., 21
912-54-06

Южный округ

"Нагат.-Садовники"
Ст. Каширское ш., 4, к. 1
112-13-17

"Даниловское"
Ленинская слоб., 4/10
275-29-71

"Нагорное"
ул. Болотникова, 4, к. 2, кв. 4
119-33-86

Юго-Восточный округ

"Рязанское"
Нококузьминская ул., 19
371-04-44

"Текстильщики"
ул. Чистова, 6а
179-56-39

Юго-Западный округ

"Гагаринское"
Ленинский просп., 77
134-05-00

"Академическое"
Профсоюзная, 16/10, п. 11
125-08-96

Отдел бронирования
ул. Щепкина, 9
971-35-66

Иногородний отдел
Волоколамское ш., 7
158-81-26

Агентство "Мосжилсервис"
ул. Гиляровского, 55, к. 2
281-19-50

Материалы подготовлены при содействии Комитета муниципального жилья, а также агентства "Мосжилсервис"
Над "СПРАВКОЙ" работали Андрей ДМИТРЕВСКИЙ и Наталья НИКОЛАЕВА.

Ипотеку обсудим позже.